Les 6 taux d'amortissement Jeanbrun : neuf et ancien

Vous cherchez le bon taux d’amortissement Jeanbrun et vous hésitez entre le neuf et l’ancien. Cette décision détermine directement le montant de votre déduction annuelle, et une erreur de taux fausse tout votre calcul. Le dispositif repose sur 6 taux exacts, répartis entre les logements neufs et les logements anciens. Les confondre expose votre déclaration à une inexactitude qui peut attirer l’attention de l’administration. La bonne nouvelle : le texte de l’article 31 du CGI fixe ces taux sans ambiguïté, et il suffit de les appliquer méthodiquement. Une fois la logique de majoration comprise, le mécanisme est plus simple qu’il n’y paraît. Voici les 6 taux d’amortissement Jeanbrun, sans approximation, et la clé pour ne jamais les mélanger.

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Comprendre le mécanisme d'amortissement Jeanbrun et les 6 taux

L’amortissement permet au bailleur de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien loué, pour tenir compte de son usure. Sans entrer dans la comptabilité, retenez ceci : vous répartissez le coût de votre investissement sur sa durée d’utilisation, et vous déduisez cette part de vos revenus fonciers. Le dispositif Jeanbrun organise cette déduction avec des règles précises. Votre première décision porte sur la nature du logement. Le mécanisme diffère selon que vous louez un bien neuf ou un bien ancien. Les conditions, les taux et les plafonds ne sont pas les mêmes. Confondre les deux catégories fausse tout votre calcul.

Le texte de l’article 31 du CGI ne donne pas une liste de six pourcentages. Il pose un taux de base, puis applique une majoration selon le niveau de loyer. Dans le neuf, le taux de base est de 3,5 %. Vous y ajoutez 1 ou 2 points selon le type de logement. Dans l’ancien, le taux de base est de 3 %. La majoration y est de 0,5 ou 1 point. Ce mécanisme explique pourquoi vous trouvez des taux différents pour des biens similaires. Le niveau de loyer, et non la qualité du bâti, déclenche la majoration. Le tableau de synthèse vous donnera les six taux plus loin, sans approximation.

Le niveau de loyer détermine le taux applicable. Un loyer intermédiaire se réfère aux plafonds Pinel. Un loyer social ou très social relève du dispositif Loc’Avantages. Vous devez donc vérifier votre loyer avant de choisir un taux. Si votre loyer dépasse le plafond intermédiaire, vous perdez le bénéfice du taux majoré. Vous appliquez alors le taux de base. Ce contrôle est simple, mais il conditionne votre déduction. Un loyer plafonné en intermédiaire vous donne le taux le plus faible. Un loyer social vous ouvre droit à une majoration plus élevée. Un loyer très social, à la majoration maximale. Chaque point compte sur la durée. Prenez le temps de situer votre loyer dans la grille avant de calculer. La cohérence entre le loyer pratiqué et le taux appliqué est ce que l’administration vérifie en priorité.

Les 6 taux d'amortissement Jeanbrun exacts : tableau neuf et ancien

Le tableau des 6 taux d'amortissement Jeanbrun commence par le neuf. Le paragraphe i de l'article 31 du CGI fixe trois niveaux distincts. Le taux intermédiaire s'établit à 3,5 %. C'est le taux de référence pour un loyer encadré par les plafonds Pinel. Le taux social grimpe à 4,5 %. Le taux très social atteint 5,5 %. Chaque palier correspond à un engagement locatif plus contraignant. Plus le loyer demandé est modéré, plus la déduction annuelle augmente. Vous appliquez ces taux sur une base amortissable réduite, puisque le foncier n'entre pas dans le calcul. La distinction entre les trois niveaux évite toute approximation dans votre déclaration.

Le paragraphe j de l'article 31 du CGI concerne l'ancien, et les valeurs changent. Le taux intermédiaire descend à 3 %, le taux social passe à 3,5 % et le taux très social culmine à 4 %. La logique reste identique : le niveau de loyer détermine le taux applicable, avec les mêmes références aux plafonds Pinel et au dispositif Loc'Avantages. Mais les écarts sont plus resserrés que dans le neuf. Une erreur ici coûte cher. Confondre un taux du neuf avec un taux de l'ancien fausse votre amortissement sur toute la durée du dispositif. Vous déclarez un chiffre inexact, et l'administration peut le relever lors d'un contrôle.

La confusion entre les deux tableaux est l'erreur la plus fréquente chez les bailleurs. Vous retenez 3,5 % pour l'ancien alors que ce taux correspond au neuf intermédiaire, ou vous appliquez 4 % sur un logement neuf alors que ce taux relève du très social ancien. Le réflexe à adopter : vérifier systématiquement la catégorie de votre bien avant de retenir un taux. Un logement acquis récemment mais ancien de construction relève du paragraphe j. Un bien neuf, même acheté dans l'ancien bâti après rénovation lourde, peut relever du paragraphe i. La nature du logement prime sur la date de votre acquisition.

Ces 6 taux d'amortissement Jeanbrun ne sont pas interchangeables. Ils répondent chacun à une situation précise, définie par l'article 31 du CGI et par le niveau de loyer que vous pratiquez. Le tableau comparatif ci-dessus vous donne les valeurs exactes, sans arrondi ni simplification. Gardez-le sous les yeux au moment de préparer votre déclaration. Un taux juste, appliqué à la bonne base, sécurise votre déduction et vous évite une régularisation ultérieure.

Comment calculer votre base amortissable sans erreur

Le calcul de votre base amortissable commence par le prix d'acquisition de votre bien. Ce prix comprend le coût du logement lui-même, mais aussi les frais liés à l'achat : honoraires, frais de notaire, commissions d'agence. Ces frais s'ajoutent au prix affiché et constituent le prix d'acquisition net de frais.

Vous ne pouvez pas amortir la totalité de ce montant. La règle est simple : la base amortissable représente 80 % (selon rendement.app) du prix d'acquisition net de frais. Les 20 % restants correspondent forfaitairement au foncier, c'est-à-dire au terrain sur lequel le bâtiment est construit. Ce foncier n'est pas amortissable, car il ne se déprécie pas avec le temps. Seule la construction perd de la valeur et peut être amortie.

Prenons un exemple concret pour illustrer le mécanisme. Vous achetez un logement ancien et réglez des frais d'acquisition. Votre prix d'acquisition net de frais intègre l'ensemble de ces dépenses. La base amortissable correspond alors à 80 % de ce montant. Le solde, soit 20 %, représente le foncier, que vous ne pourrez jamais amortir.

Ce calcul doit être réalisé avec soin dès la première année de location. Une erreur sur la base amortissable se répercute sur toute la durée du dispositif. Vous appliquez ensuite le taux d'amortissement Jeanbrun correspondant à votre situation sur cette base, et non sur le prix d'acquisition total. Confondre ces deux montants conduit à un amortissement inexact, et l'administration fiscale peut vous le reprocher lors d'un contrôle.

La répartition forfaitaire entre foncier et construction vous évite une estimation complexe du terrain. Le législateur a choisi une règle simple et uniforme : 80 % pour le bâti, 20 % pour le foncier. Cette ventilation s'applique quel que soit le prix réel du terrain dans votre commune. Vous n'avez aucun justificatif à fournir sur ce point, la règle étant fixée forfaitairement.

Conservez précieusement tous les documents relatifs à votre acquisition. L'acte de vente, le décompte du notaire et les factures de frais constituent vos justificatifs. En cas de contrôle, vous devrez démontrer le montant exact de votre prix d'acquisition net de frais. La base amortissable de 80 % est ensuite appliquée mécaniquement, sans marge d'interprétation.

Le dispositif prévu à l'article 31 du CGI ne laisse aucune place à l'approximation sur ce calcul. Vous connaissez désormais précisément la méthode : additionnez le prix et les frais, puis retenez 80 % du total. Cette base, multipliée par le taux applicable à votre logement, déterminera votre déduction annuelle. Un calcul rigoureux aujourd'hui vous protège d'une rectification fiscale demain.

Les plafonds annuels de déduction par foyer fiscal

Le plafond annuel de déduction fonctionne indépendamment du taux que vous appliquez. Le taux détermine le montant d'amortissement que vous calculez sur votre base. Le plafond, lui, limite ce que vous pouvez effectivement déduire chaque année. Vous devez donc toujours confronter les deux.

Le plafond annuel de base est de 8 000 € par foyer fiscal. Ce montant s'applique lorsque vous louez un logement au niveau de loyer intermédiaire, celui des plafonds Pinel. Si votre bien relève du niveau social, la majoration est de 2 000 €. Pour le niveau très social, la majoration est de 4 000 €. Le plafond effectif dont vous disposez dépend donc du niveau de loyer pratiqué.

Ces majorations ne sont pas automatiques. Elles dépendent du niveau de loyer que vous pratiquez, le même critère qui détermine votre taux d'amortissement. Un logement social vous donne droit à la fois au taux de 4,5 % dans le neuf et à la majoration de plafond de 2 000 €. La cohérence entre le taux choisi et le plafond applicable est donc totale.

Le mécanisme du plafond repose sur l'article 31 du CGI. Ce texte fixe le plafond de base et ses majorations selon la même logique que les taux. Vous ne pouvez pas cumuler les majorations : un logement est soit social, soit très social, soit intermédiaire. Le choix du niveau de loyer engage l'ensemble de votre dispositif.

Pour un bailleur, l'impact sur la stratégie est direct. Si votre amortissement annuel calculé dépasse le plafond, la part excédentaire est perdue pour l'année. Vous ne la reportez pas sur les exercices suivants. Il faut donc calibrer votre approche dès l'acquisition.

Concrètement, un bien neuf au taux intermédiaire de 3,5 % produit un amortissement annuel égal à 3,5 % de votre base amortissable. Si cette base est élevée, le montant obtenu peut dépasser 8 000 €. Dans ce cas, vous plafonnez votre déduction et l'avantage fiscal est partiellement neutralisé. Le choix du niveau de loyer devient alors un levier d'optimisation : opter pour le social augmente votre plafond, mais impose un loyer plafonné plus bas.

La décision ne se résume pas à un calcul arithmétique. Un loyer social réduit vos revenus locatifs chaque mois. La majoration du plafond compense-t-elle cette perte ? La réponse dépend de votre base amortissable, de votre taux et de votre durée de détention. Vous devez simuler les deux scénarios avant de vous engager.

Le plafond s'apprécie par foyer fiscal, pas par logement. Si vous possédez plusieurs biens éligibles, vous cumulez leurs amortissements dans la même limite annuelle. Cette règle renforce la nécessité d'une vision globale de votre patrimoine locatif, surtout lorsque vous approchez des seuils.

Éviter les pièges de la déclaration et les erreurs coûteuses

Gérer seul votre déclaration d’amortissement Jeanbrun est tout à fait possible. Le mécanisme, une fois compris, se résume à choisir un taux parmi les 6, à calculer votre base amortissable et à respecter le plafond annuel. Aucune compétence comptable particulière n’est requise pour cette étape précise. Vous devez simplement être méthodique et vérifier chaque donnée avant de la reporter. La peur du contrôle fiscal ne doit pas vous paralyser : une déclaration exacte, appuyée sur les textes, n’a rien d’inquiétant. Conservez vos justificatifs, notez le taux retenu et le calcul effectué. Cette traçabilité suffit à démontrer votre bonne foi.

Le recours à un comptable devient pertinent dans des situations plus complexes. Si votre patrimoine locatif se compose de plusieurs biens, si vous hésitez entre le régime réel et le micro-BIC, ou si votre situation personnelle se croise avec celle de votre société, un professionnel apporte une sécurité réelle. Son coût se justifie alors par le temps gagné et par la réduction du risque d’erreur. En revanche, pour un bailleur possédant un seul logement et une situation simple, l’intervention d’un comptable n’est pas obligatoire. Vous pouvez parfaitement assumer cette déclaration seul, à condition de rester rigoureux.

L’erreur la plus fréquente consiste à appliquer un taux ancien sur un logement neuf, ou l’inverse. La différence est minime en apparence, mais elle fausse entièrement votre amortissement. Un taux de 3 % appliqué à un bien neuf au lieu de 3,5 % réduit votre déduction chaque année. À l’inverse, un taux de 5,5 % appliqué à un bien ancien au lieu de 4 % gonfle artificiellement votre avantage fiscal. Cette seconde erreur produit un amortissement inexact qui ne correspond pas aux règles de l’article 31 du CGI.

Avant d’appliquer un taux majoré, vérifiez l’éligibilité de votre loyer. Le taux de 3,5 % dans le neuf correspond au niveau intermédiaire, encadré par les plafonds Pinel. Les taux de 4,5 % et 5,5 % ne s’appliquent que si votre loyer respecte les conditions sociales ou très sociales définies par Loc’Avantages. Dans l’ancien, la même logique prévaut : 3 % pour l’intermédiaire, 3,5 % pour le social, 4 % pour le très social. Un loyer trop élevé pour la catégorie que vous revendiquez rend le taux majoré inapplicable. Vous devez donc comparer votre loyer mensuel aux plafonds en vigueur avant de choisir votre taux. Cette vérification préalable, simple et rapide, vous protège d’une erreur coûteuse. Le texte de l’article 31 du CGI fixe ces règles avec précision. Votre devoir consiste à les appliquer correctement, pas à les contourner.

Questions fréquentes

Quels sont les 6 taux d'amortissement Jeanbrun ?

Dans le neuf, les taux sont de 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (sociale) et 5,5 % (très sociale). Dans l'ancien, ils sont de 3 % (intermédiaire), 3,5 % (sociale) et 4 % (très sociale).

Comment se calcule la base amortissable pour le dispositif Jeanbrun ?

La base amortissable correspond à 80 % du prix d'acquisition net de frais. Les 20 % restants représentent forfaitairement le foncier, qui n'est pas amortissable.

Quel est le plafond de déduction annuelle pour l'amortissement Jeanbrun ?

Le plafond annuel est de 8 000 € par foyer fiscal. Il est majoré de 2 000 € pour un logement social et de 4 000 € pour un logement très social.

Vous avez désormais les 6 taux exacts, la règle de la base amortissable et le mécanisme du plafond. L’application correcte de l’article 31 du CGI ne dépend plus que de votre rigueur. Choisissez votre taux en fonction du neuf ou de l’ancien, vérifiez le niveau de votre loyer, puis calculez votre amortissement sur 80 % du prix d’acquisition. Conservez le détail de ce calcul avec vos justificatifs. Cette méthode vous place dans une position saine face à l’administration. Téléchargez notre guide gratuit pour sécuriser votre déclaration et recevez notre pack déclaration au pic de saisie (avril-juin).

Sources

• rendement.app — page consultée le 09/08/2026