Jeanbrun outre-mer : l'exclusion 199 undecies C expliquée

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Jeanbrun outre-mer : l'exclusion 199 undecies C expliquée

Vous pensez peut-être qu'un investissement locatif en outre-mer permet de cumuler les avantages fiscaux. C'est une erreur coûteuse. Pour un même logement, le dispositif Jeanbrun et l'article 199 undecies C du CGI s'excluent mutuellement. Tenter le cumul expose à un rejet de l'avantage demandé et à un redressement. Cette règle s'explique par la nature des deux mécanismes. Voici ce que dit le texte et comment arbitrer selon votre situation de bailleur.

Jeanbrun et 199 undecies C : deux dispositifs, un même logement

L'article 199 undecies C du CGI régit la branche logement social de la loi Girardin en outre-mer. Son mécanisme est une réduction d'impôt qui s'impute directement sur votre impôt dû. Vous investissez dans un logement social, et l'administration vous restitue une partie de votre impôt sur le revenu. Le dispositif a connu des évolutions législatives majeures, notamment la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 qui a supprimé cette branche dans les DROM. Il reste toutefois applicable dans les collectivités d'outre-mer jusqu'en 2029 (selon Le Girardin).

Le Jeanbrun fonctionne sur une logique radicalement différente. Issu de l'article 47 (selon CADRA) de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, il est codifié à l'article 31 (selon CGI art. 31) I 1° i et j du CGI. Il s'agit d'un amortissement déductible de votre revenu net foncier. Vous diminuez votre base imposable au lieu de réduire directement votre impôt. Concrètement, vous déduisez chaque année une fraction du prix du bien, selon des taux fixés à 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % pour le neuf (selon Hagnéré Patrimoine). Le dispositif s'applique aux logements neufs et aux anciens avec travaux lourds, en location nue. La base amortissable est fixée à 80 % (selon dispositifs-jeanbrun.fr) du prix d'acquisition, les 20 % restants correspondant au foncier non amortissable. Cette distinction entre réduction d'impôt et déduction d'amortissement explique pourquoi les deux dispositifs ne peuvent pas se superposer sur un même logement. Vous arbitrez entre un avantage immédiat et une optimisation étalée sur la durée de location.

Pourquoi le cumul est juridiquement impossible

Le texte est sans ambiguïté. Le dispositif Jeanbrun est exclusif de l'article 199 undecies C du CGI pour un même logement. Cette règle figure directement à l'article 199 undecies C, qui écarte le bénéfice du dispositif neuf lorsque l'article 31 s'applique au même bien. Le Jeanbrun, codifié au paragraphe i de l'article 31, est donc incompatible avec la réduction d'impôt outre-mer sur un même immeuble.

L'exclusion ne concerne que le 199 undecies C. Ne généralisez pas cette interdiction à d'autres dispositifs. Le Girardin industriel, par exemple, reste cumulable avec le Jeanbrun sur la même année fiscale. La règle d'exclusivité est ciblée : elle vise précisément le 199 undecies C, anciennement applicable au logement social dans les DROM. Depuis la loi du 28 décembre 2018, ce dispositif a d'ailleurs été supprimé dans ces territoires. Le texte de l'article 31, i, ne laisse aucune place à l'interprétation : un même logement ne peut pas bénéficier des deux mécanismes.

Tenter le cumul expose à un rejet de l'avantage fiscal demandé. L'administration vérifie la cohérence entre les dispositifs déclarés et le bien concerné. Si vous sollicitez à la fois l'amortissement Jeanbrun et la réduction 199 undecies C pour le même logement, votre demande sera refusée.

Au-delà du rejet, un redressement est possible. L'administration peut remettre en cause l'avantage déjà obtenu et réclamer un rappel d'impôt, assorti des intérêts de retard. La régularisation a posteriori n'est pas prévue par les règles générales du dispositif. Une fois la déclaration déposée et l'avantage appliqué, corriger l'erreur ne se fait pas simplement. Vous devez donc vérifier l'éligibilité de votre bien avant toute déclaration. Cette vérification préalable vous évite un contentieux long et coûteux.

Girardin logement social dans les DROM : ce qui a changé depuis 2018

Beaucoup de blogs patrimoine présentent encore le Girardin logement social comme un dispositif actif dans les DROM. C'est une erreur fréquente, et elle peut coûter cher. La loi 2018-1317 du 28 décembre 2018 (art. 30) a supprimé le Girardin logement social (art. 199 undecies C) dans les DROM. Le texte est entré en vigueur le 24 septembre 2018. Depuis cette date, plus aucun investissement direct ne peut ouvrir droit à cet avantage dans les cinq départements d'outre-mer.

Le 199 undecies C reste applicable dans les COM (collectivités d'outre-mer) jusqu'en 2029. La distinction est donc nette : les DROM sont fermés, les COM restent ouverts. Vous devez vérifier la localisation exacte de votre bien avant de retenir ce dispositif dans votre plan de défiscalisation.

Dans les 5 DROM, le 199 undecies C n'est plus disponible pour les investissements directs depuis 2018. Vous ne pouvez plus compter sur la réduction d'impôt qu'il offrait. Le Jeanbrun devient alors le principal dispositif de défiscalisation immobilière dans les DROM. Son mécanisme diffère : il s'agit d'un amortissement déductible du revenu net foncier, et non d'une réduction d'impôt.

Vous devez intégrer cette réalité dans votre arbitrage. Le Jeanbrun outre-mer exclusion 199 undecies C signifie qu'aucun cumul n'est possible sur un même logement. Mais le Girardin industriel (art. 199 undecies B) reste cumulable avec le Jeanbrun sur la même année fiscale. Vous pouvez donc combiner les deux stratégies, à condition de les appliquer à des supports distincts. Votre décision dépend de votre objectif : l'amortissement Jeanbrun construit un patrimoine locatif, tandis que le Girardin industriel procure une réduction d'impôt immédiate sans constitution d'actif immobilier.

Jeanbrun outre-mer : taux, plafonds et conditions

Vous pourriez penser que l'outre-mer ouvre droit à des taux bonifiés. C'est faux. Le dispositif Jeanbrun applique les mêmes taux partout, sans majoration DOM. Pour le neuf, l'amortissement atteint 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. Pour l'ancien avec travaux, les taux sont de 3 %, 3,5 % et 4 % selon le niveau de location. L'article 47 de la loi de finances pour 2026 ne prévoit aucune surmajoration pour les départements d'outre-mer. Contrairement à l'ancien Pinel outre-mer, vous ne gagnez rien de plus en investissant dans les DROM qu'en métropole. L'avantage est ailleurs.

L'intérêt de l'outre-mer réside dans le plafond global des niches fiscales. Il est relevé à 18 000 € en outre-mer, contre 10 000 € en métropole, selon l'article 200-0 A du CGI. Cette marge supplémentaire vous permet de combiner plusieurs dispositifs la même année. Le plafond annuel d'amortissement Jeanbrun est fixé à 8 000 €/an (selon DefiscalisationDom.com) pour l'intermédiaire, 10 000 € pour le social et 12 000 € pour le très social, par foyer fiscal. Ces plafonds s'imputent sur votre revenu net foncier, année après année, pendant toute la durée de l'engagement.

Le logement doit être situé dans un immeuble collectif et loué nu à usage de résidence principale. Vous vous engagez à le louer pendant 9 ans minimum, avec une mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires renvoient aux articles 199 novovicies et 199 tricies du CGI (selon CGI art. 199 undecies C). Vérifiez ces plafonds avant de signer : un dépassement remet en cause votre éligibilité. Le bien doit respecter ces conditions dès la première année, sans exception.

Arbitrer entre Jeanbrun et Girardin : quel dispositif choisir ?

Le Jeanbrun s'adresse au bailleur qui veut se constituer un patrimoine immobilier durable. Vous louez un logement nu, vous vous engagez sur 9 ans, et vous acceptez le respect des plafonds de loyers et de ressources. Votre avantage prend la forme d'un amortissement déductible de vos revenus fonciers, et non d'une réduction d'impôt. Ce mécanisme étale la déduction sur la durée, ce qui convient à un investissement de long terme. Si votre objectif est de faire baisser votre imposition chaque année tout en conservant la propriété du bien, le Jeanbrun correspond à votre profil.

Notre article Amortissement Jeanbrun et plafond des niches fiscales développe ce point en détail.

Le Girardin industriel reste cumulable avec le Jeanbrun sur la même année fiscale. Il produit une réduction d'impôt immédiate, sans patrimoine à la clé. Vous investissez dans des équipements industriels, vous obtenez un avantage rapide, mais vous ne détenez aucun actif immobilier. Ce dispositif convient au contribuable qui cherche une optimisation immédiate de son impôt, sans vouloir s'engager dans une gestion locative.

Le 199 undecies C reste ouvert dans les COM jusqu'en 2029. Mais ce même article est exclu des DROM depuis 2018. Beaucoup de bailleurs ignorent cette distinction géographique et préparent un investissement sur la base d'informations obsolètes. La vigilance s'impose : vérifiez toujours le territoire concerné avant de bâtir votre montage. La règle reste simple. Sur un même logement, le Jeanbrun et le 199 undecies C ne se cumulent pas, quel que soit l'endroit.

Les erreurs fréquentes à éviter en déclarant

L'erreur la plus fréquente consiste à penser que l'avantage outre-mer se cumule avec le Jeanbrun sur un même logement. Le texte est pourtant explicite : le dispositif Jeanbrun est exclusif de l'article 199 undecies C du CGI pour un même logement. Cette règle figure à l'article 31 du CGI, qui écarte le bénéfice du dispositif neuf lorsque celui de l'article 199 undecies C s'applique. La conséquence est directe : tenter le cumul expose à un redressement fiscal, avec rejet de l'avantage demandé et rappel d'impôt. Aucune régularisation a posteriori n'est prévue selon les règles générales du dispositif. Avant de déclarer, vérifiez donc l'éligibilité de votre bien et l'absence de tout autre avantage déjà mobilisé sur ce logement.

Le Jeanbrun constitue une déduction sur les revenus fonciers, conformément à l'article 31 du CGI. L'amortissement vient diminuer votre revenu net foncier imposable, année après année. Le 199 undecies C fonctionne autrement : c'est une réduction d'impôt, qui s'impute directement sur votre impôt dû. Ces deux mécanismes fiscaux sont fondamentalement différents. La confusion est compréhensible, car les deux dispositifs visent l'outre-mer. Mais leurs effets sur votre déclaration n'ont rien de comparable : l'un réduit la base imposable, l'autre réduit l'impôt lui-même. Cette distinction explique aussi pourquoi le cumul est impossible : vous ne pouvez pas appliquer deux mécanismes différents sur le même investissement.

Le 199 undecies C n'est plus applicable dans les 5 DROM depuis 2018. La loi du 28 décembre 2018 a supprimé le Girardin logement social dans ces territoires. En revanche, le dispositif reste actif dans les COM jusqu'en 2029. Beaucoup de bailleurs se trompent sur ce point et croient pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt dans les DROM. C'est une erreur : depuis 2018, seul le Jeanbrun permet de défiscaliser un investissement locatif dans ces départements. Ne généralisez pas non plus l'exclusion à d'autres dispositifs : elle ne concerne que le 199 undecies C, et le Girardin industriel reste cumulable avec le Jeanbrun sur la même année fiscale.

Checklist : déclarer un Jeanbrun outre-mer sans erreur

Avant de valider votre déclaration, quelques vérifications suffisent à écarter l'essentiel des risques. La première porte sur le bien lui-même : il doit être situé en immeuble collectif, loué nu et affecté à la résidence principale du locataire. Un logement loué meublé ou situé en maison individuelle sort du champ du dispositif, et l'avantage fiscal tombe.

Vérifiez ensuite les plafonds de loyers et de ressources, fixés par renvoi aux articles 199 novovicies et 199 tricies du CGI. Un loyer trop élevé ou un locataire dépassant les ressources autorisées remet en cause l'éligibilité pour l'année entière. L'engagement de location de 9 ans doit être signé et daté avant la mise en location, laquelle doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition du bien.

Le point suivant est celui qui motive cet article : confirmez l'absence de cumul avec le 199 undecies C sur ce logement. Si vous avez bénéficié de la réduction d'impôt outre-mer sur le même bien, le Jeanbrun est exclu. Le texte est sans ambiguïté, et un cumul tenté expose à un rejet de la déduction.

Contrôlez que l'amortissement annuel déclaré respecte le plafond applicable à votre niveau de location : 8 000 € pour l'intermédiaire, 10 000 € pour le social, 12 000 € pour le très social. Le dépassement n'est pas simplement plafonné : il peut entraîner une remise en cause partielle de la déduction.

Si un doute subsiste sur l'un de ces points, un guide gratuit est disponible pour sécuriser votre déclaration. Le pack déclaration vous aide à remplir les formulaires correctement au pic de saisie, quand l'erreur est la plus facile à commettre et la plus coûteuse à corriger.

Questions fréquentes

Peut-on cumuler le Jeanbrun et le 199 undecies C sur un même logement outre-mer ?

Non. Le dispositif Jeanbrun est exclusif de l'article 199 undecies C du CGI pour un même logement. Le cumul est juridiquement interdit par le texte.

Le Girardin logement social existe-t-il encore dans les DROM ?

Non. Depuis la loi du 28 décembre 2018, le Girardin logement social (art. 199 undecies C) a été supprimé dans les 5 DROM. Il reste applicable uniquement dans les COM jusqu'en 2029.

Le Jeanbrun outre-mer a-t-il des taux plus avantageux qu'en métropole ?

Non. Contrairement à l'ancien Pinel outre-mer, le Jeanbrun n'applique aucune majoration de taux dans les DROM. Les taux sont identiques à ceux de la métropole : 3,5 à 5,5 % pour le neuf, 3 à 4 % pour l'ancien avec travaux.

Le Girardin industriel est-il cumulable avec le Jeanbrun ?

Oui. Le Girardin industriel (art. 199 undecies B CGI) reste cumulable avec le Jeanbrun sur la même année fiscale. L'exclusion ne concerne que le 199 undecies C sur un même logement.

Quel est le plafond des niches fiscales en outre-mer avec le Jeanbrun ?

Le plafond global des niches fiscales est de 18 000 € en outre-mer (art. 200-0 A CGI), contre 10 000 € en métropole. Le plafond annuel d'amortissement Jeanbrun est de 8 000 € à 12 000 € selon le niveau de location.

La règle est simple à retenir : sur un même logement, le Jeanbrun et le 199 undecies C ne se cumulent pas. L'article 31 du CGI l'écrit noir sur blanc, et aucun montage ne contourne cette exclusion. Votre arbitrage se joue donc en amont, au moment du choix du bien et du dispositif, pas au moment de remplir la déclaration.

Si vous hésitez encore sur votre situation, posez-vous la seule question qui compte : votre logement relève-t-il déjà d'un avantage mobilisé au titre du 199 undecies C ? Si oui, le Jeanbrun est fermé pour ce bien. Si non, vérifiez les conditions d'éligibilité avant de vous engager sur les 9 ans de location.

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Sources

Sur le même sujet : Les 6 taux d'amortissement Jeanbrun : neuf et ancien.

Sur le même sujet : Dispositif Jeanbrun : le guide complet du statut du bailleur privé.

Sur le même sujet : Jeanbrun et Pinel : peut-on cumuler les deux dispositifs ?.

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