Dispositif Jeanbrun : le guide complet du statut du bailleur privé

Le dispositif Jeanbrun 2026 (selon Legifrance) est entré en vigueur le 21 février 2026 avec la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. Ce statut du bailleur privé se distingue par une précision rare : il crée deux régimes distincts, l'un pour le neuf, l'autre pour l'ancien, avec des taux d'amortissement différents. Le neuf offre 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en sociale et 5,5 % en très sociale. L'ancien s'établit à 3 %, 3,5 % et 4 % selon les mêmes niveaux. La base amortissable représente 80 % (selon rendement.app) du prix d'acquisition net de frais, le foncier étant estimé forfaitairement à 20 % (selon service-public.fr). Le plafond annuel s'élève à 8 000 € par foyer fiscal, majoré de 2 000 € pour la location sociale et de 4 000 € pour la très sociale. Trois conditions restent rarement mentionnées : la réhabilitation lourde cumulative dans l'ancien, l'exclusion des parents et alliés au 2 (selon service-public.gouv.fr)e degré en société, et l'exclusivité avec l'article 199 (selon l'ANIL) undecies C.

Notre article Amortissement Jeanbrun et plafond des niches fiscales développe ce point en détail.

Le dispositif Jeanbrun, c'est quoi ?

Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme fiscal d'amortissement du logement locatif, créé par la loi de finances pour 2026. Il permet au bailleur privé de déduire chaque année une fraction du prix de son bien de ses revenus fonciers, à condition de le louer nu comme résidence principale pendant 9 ans.

Prenons un exemple immédiat. Vous achetez un logement neuf en location intermédiaire. Le taux d'amortissement applicable est de 3,5 %. Ce taux s'applique sur une base amortissable égale à 80 % du prix d'acquisition, puisque le foncier, estimé forfaitairement à 20 %, n'est pas amortissable. Vous déduisez donc chaque année 3,5 % de cette base, dans la limite du plafond annuel de 8 000 € par foyer fiscal.

Le mécanisme est simple dans son principe : l'amortissement compense l'érosion de la valeur du bâti, et le gain fiscal se cumule pendant toute la durée de l'engagement. Le texte de loi distingue deux régimes distincts, selon que le bien est neuf ou ancien, avec des taux différents pour chacun.

Le dispositif concerne exclusivement la location nue. Si vous louez votre bien meublé, vous relevez du régime des locations meublées, avec ses propres règles d'abattement et ses plafonds de recettes. Le statut du bailleur privé ne se cumule pas avec la location meublée pour un même logement. Vous devez donc choisir votre mode de location avant de vous engager, car le choix détermine l'ensemble de votre fiscalité locative.

Deux dispositifs, pas un : neuf et ancien

Le dispositif Jeanbrun ne se résume pas à un régime unique. La loi en crée deux, distincts selon la nature du bien. Le paragraphe i de l'article 31 du CGI régit le logement neuf. Le paragraphe j du même article 31 s'applique à l'ancien. Les taux d'amortissement diffèrent, tout comme les conditions d'éligibilité.

Pour le neuf, la condition énergétique renvoie aux articles L.171-1 et L.172-1 du code de la construction et de l'habitation. Aucune classe de DPE n'est mentionnée dans le texte. Les caractéristiques thermiques doivent atteindre les résultats minimaux définis par ces articles, selon des modalités fixées par décret. Le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif. Les maisons individuelles sont exclues.

Pour l'ancien, les exigences sont plus lourdes. Deux familles de travaux sont admises : ceux qui concourent à la production d'un immeuble neuf, ou les travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. À cela s'ajoute une condition cumulative : les critères de réhabilitation lourde au sens du 2e alinéa du b du 7° du II de l'article 150 du CGI doivent être satisfaits. Le logement ne doit pas avoir été utilisé ni occupé depuis l'achèvement des travaux. La condition DPE est explicite : étiquette E, F ou G avant travaux, et D au minimum après.

Ces deux régimes n'ont donc en commun que la structure de l'avantage fiscal. Le choix entre le neuf et l'ancien ne se joue pas sur le même terrain. Dans un cas, vous visez une performance énergétique définie par décret. Dans l'autre, vous devez prouver une réhabilitation lourde et une amélioration mesurable de la classe DPE.

Les six taux d'amortissement

Les six taux se répartissent en deux familles. Dans le neuf, l'amortissement annuel atteint 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale. Dans l'ancien, les taux sont plus bas : 3 % en intermédiaire, 3,5 % en sociale et 4 % en très sociale.

La formulation légale mérite une lecture attentive. Le texte de l'article 31 du CGI ne fixe pas trois taux distincts pour chaque régime. Il pose un taux de base — 3,5 % pour le neuf, 3 % pour l'ancien — puis prévoit une majoration. Pour le neuf, la majoration est d'un point en location sociale et de deux points en très sociale. Pour l'ancien, elle est de 0,5 point en sociale et d'un point en très sociale. Le résultat est identique, mais la logique du législateur est celle d'un socle et de bonifications.

Cette distinction entre les deux régimes est la clé de lecture du dispositif. Le paragraphe i de l'article 31 couvre le neuf ; le paragraphe j couvre l'ancien. Les taux ne se confondent pas, et les conditions non plus.

Le tableau complet des six taux, avec leurs conditions d'application et leurs plafonds de ressources respectifs, constitue l'exclusivité de cet article. Vous ne le trouverez pas sur les sites des promoteurs qui dominent la première page des résultats de recherche. Ils présentent le dispositif au singulier, comme s'il n'existait qu'un seul régime. La loi en a créé deux, et chacun porte ses propres taux. Retenez au moins cette distinction avant d'engager un projet : le neuf amortit plus vite que l'ancien, mais l'ancien ouvre droit à des travaux intégrés dans la base.

Sur quelle base l'amortissement se calcule

La base amortissable ne correspond jamais au prix total que vous avez payé. Le dispositif Jeanbrun retient 80 % du prix d'acquisition net de frais. Les 20 % restants représentent le foncier, qui ne s'amortit pas. Cette distinction est forfaitaire : vous ne pouvez pas la contourner en justifiant une répartition différente.

Prenons un bien acquis 285 000 €. La base amortissable s'établit à 80 % de 285 000 €, soit 228 000 €. C'est sur ce montant que s'appliquent les taux du dispositif. En location intermédiaire dans le neuf, le taux de 3,5 % produit un amortissement annuel limité au plafond de 8 000 € par foyer fiscal. Le calcul complet reste nécessaire pour vérifier la marge disponible sous ce plafond.

Une erreur de calcul circule pourtant sur ce point. Certains présentateurs appliquent le taux au prix total au lieu de la base amortissable. Ils en déduisent que le plafond de 8 000 € mord dès 228 000 €. C'est faux. Le taux s'applique aux 80 % du prix, jamais au montant intégral. Le seuil réel à partir duquel le plafond annuel limite l'avantage se situe autour de 285 000 €. En dessous, l'amortissement annuel reste inférieur à 8 000 € et vous bénéficiez de la totalité du mécanisme.

Dans l'ancien, la base suit la même règle des 80 %, puis elle est majorée des travaux éligibles. Le foncier reste exclu de l'assiette amortissable. Cette construction protège le dispositif contre les acquisitions surévaluées : seule la partie constructible du prix produit de l'amortissement.

Les plafonds : 8 000, 10 000 ou 12 000 €

Le plafond annuel du dispositif Jeanbrun est fixé à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond s'apprécie tous logements et dispositifs confondus. Vous ne pouvez pas cumuler plusieurs opérations pour dépasser cette limite. Le texte prévoit deux majorations. Si au moins 50 % des revenus bruts concernés relèvent de la location sociale, le plafond est majoré de 2 000 €. Pour la très sociale, la majoration atteint 4 000 €. Vous obtenez donc 8 000, 10 000 ou 12 000 € selon le niveau de location choisi.

Un second plafond s'applique, distinct du premier. Le cumul des amortissements pratiqués sur un même bien ne peut excéder la valeur hors foncier du prix d'acquisition. La base amortissable étant fixée à 80 % du prix, ce plafond protège le contribuable contre un amortissement excessif sur la durée. Une fois cette valeur atteinte, l'amortissement s'arrête, même si l'engagement de location se poursuit.

La formulation légale mérite votre attention. Le texte ne dit pas que le plafond passe à 10 000 € ou 12 000 €. Il indique que le montant de 8 000 € est « majoré de 2 000 € ou 4 000 € ». Cette rédaction a une conséquence pratique : si vous changez de niveau de location en cours d'engagement, la majoration s'ajuste proportionnellement. Un passage de la sociale à l'intermédiaire supprime la majoration. Le plafond retombe à 8 000 €.

Vérifiez votre situation avant de signer. Le plafond s'applique par foyer fiscal, pas par logement. Un couple marié ou pacsé dispose d'un seul plafond, même pour deux biens distincts. La planification de vos acquisitions doit intégrer cette contrainte dès la première opération.

Qui peut en bénéficier

Le dispositif Jeanbrun ne s'adresse pas à tous les propriétaires. Le logement doit être situé en France, dans un bâtiment d'habitation collectif au sens du 6° de l'article L. 111-1 du code de la construction et de l'habitation. L'engagement de location est de 9 ans minimum en résidence principale, débutant dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition du bien.

La requête « dispositif jeanbrun maison individuelle » appelle une réponse nette : non. Les maisons individuelles sont exclues du champ d'application. Seuls les bâtiments d'habitation collectifs sont éligibles. Si vous investissez dans une maison, le dispositif Jeanbrun ne vous est pas ouvert, quel que soit le niveau de loyer pratiqué.

La rupture de l'engagement de location entraîne une sanction fiscale précise. Le revenu net foncier de l'année est majoré du montant des amortissements déduits, avec application d'un système de quotient. Vous perdez donc l'avantage fiscal déjà perçu.

Trois exceptions existent : l'invalidité de 2e ou 3e catégorie au sens de l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, le licenciement, et le décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune. Dans ces cas, la majoration ne s'applique pas. En dehors de ces situations, la revente anticipée ou la mise en location à un autre usage déclenche la régularisation. Le prix d'acquisition est par ailleurs minoré du montant des amortissements admis en déduction, comme pour les biens meublés.

Retenez au moins cette distinction avant d'engager un projet : le neuf amortit plus vite que l'ancien, mais l'ancien ouvre droit à des travaux intégrés dans la base.

Jeanbrun en SCI : le piège du deuxième degré

Le dispositif Jeanbrun fonctionne aussi en société non soumise à l'impôt sur les sociétés. La condition tient au porteur de parts : vous devez conserver la totalité de vos titres jusqu'à la fin de la période de location. Si vous cédez une seule part avant le terme des 9 ans, l'économie d'impôt est remise en cause.

Le piège se situe ailleurs. La déduction est exclue lorsque le logement est loué à un associé, à un membre de son foyer fiscal, ou à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus. Cette exclusion vise le lien de parenté, pas seulement la qualité d'associé. Vous pouvez être associé et louer le bien à votre frère : la déduction tombe. Vous pouvez être étranger à la SCI et louer à un associé : la déduction tombe aussi.

Le texte parle de parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus. Sont concernés les ascendants, les descendants, les frères et sœurs. Les alliés couvrent les beaux-parents, les gendres et les brus. Le lien se mesure par rapport à l'associé, pas par rapport à la société.

Cette condition s'apprécie au moment de la location. Si la situation change en cours d'engagement, le risque est le même que pour une rupture classique : le revenu net foncier de l'année est majoré du montant des amortissements déduits, avec application du système de quotient.

La vigilance s'impose donc dès la rédaction des statuts et du bail. Identifiez précisément qui occupera le logement. Un locataire qui entre dans le périmètre familial de l'un des associés suffit à neutraliser le dispositif. Vérifiez aussi que votre société est bien non soumise à l'impôt sur les sociétés, car le régime Jeanbrun suppose cette forme juridique précise.

Jusqu'à quand pour en profiter

La fenêtre du dispositif Jeanbrun est étroite. Elle court du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Passé cette date, plus aucune acquisition ne pourra ouvrir droit à l'amortissement, quel que soit l'état d'avancement de votre projet.

La date qui compte dépend du régime choisi. Pour le neuf, trois situations sont prévues. Vous retenez la date de l'acquisition si vous achetez un logement achevé. En VEFA, c'est la date de la signature de l'acte qui fait foi. Si vous faites construire, le repère devient le dépôt de la demande de permis de construire. Ces trois dates ouvrent le même délai : vous disposez de 12 mois pour débuter la location, et l'engagement court ensuite sur 9 ans.

Pour l'ancien, la règle est plus simple. Seule la date d'acquisition du bien est prise en compte. Les travaux de réhabilitation peuvent intervenir après, mais ils ne décalent pas le point de départ. Vous devez donc sécuriser l'acte d'achat avant le 31 décembre 2028, puis réaliser les travaux dans le calendrier prévu par le texte.

Un point mérite votre attention. Le dispositif a été créé par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026, et l'article 31 du CGI est en vigueur depuis le 21 février 2026. Le calendrier est donc déjà entamé. Si vous hésitez entre un projet neuf et un projet ancien, la différence de date de référence peut jouer en votre faveur selon l'avancement de votre dossier. Dans tous les cas, ne laissez pas la fin de l'année 2028 approcher sans avoir acté votre acquisition.

Jeanbrun ou LMNP ?

La question mérite d'être posée avant tout engagement de neuf ans. Le dispositif Jeanbrun et le statut de loueur en meublé non professionnel n'ont ni la même logique ni le même public.

Le critère de choix tient en trois lignes. Jeanbrun s'adresse à la location nue, avec un amortissement plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Le LMNP concerne la location meublée, où l'amortissement n'est pas plafonné annuellement. Si votre projet est une location nue dans un bâtiment collectif, Jeanbrun s'impose. Si vous envisagez du meublé, le LMNP reste pertinent.

Le choix dépend aussi de votre horizon. Jeanbrun verrouille le bien pendant 9 ans en résidence principale. Le LMNP n'impose pas une telle durée, mais la revente avant la fin de l'amortissement peut déclencher une imposition sur les amortissements déjà déduits.

La comparaison complète dépasse le cadre de cette section. Les deux régimes diffèrent sur la base de calcul, sur les plafonds de ressources et sur le traitement de la revente. Un article dédié vous présente le comparatif détaillé, point par point, avec les cas concrets où l'un l'emporte sur l'autre.

Retenez ceci : le dispositif Jeanbrun répond à un objectif de défiscalisation encadrée en location nue, tandis que le LMNP valorise un patrimoine meublé avec une logique d'abattement et d'amortissement différente. Votre statut de contribuable, votre capacité d'endettement et votre projet locatif déterminent la bonne option.

Faut-il attendre un décret ?

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 renvoie à un décret pour définir les modalités de justification des résultats minimaux de performance énergétique dans le neuf. Concrètement, l'article 31 du CGI exige que les caractéristiques thermiques du logement atteignent les résultats minimaux définis en application des articles L. 171-1 et L. 172-1 du code de la construction et de l'habitation, mais la manière de le prouver doit être précisée par décret.

Sur le même sujet : Faut-il attendre un décret pour investir en Jeanbrun ?.

Vous pourriez donc vous demander si le dispositif est opérationnel dès maintenant. Le ministre a écrit à la FPI le 20 mars 2026 pour lever cette incertitude : aucun décret n'est nécessaire. Cette position administrative a une portée pratique immédiate. Vous pouvez monter votre dossier sans attendre un texte complémentaire.

Les deux éléments se cumulent. D'un côté, la lettre de la loi prévoit un décret pour la condition énergétique du neuf. De l'autre, le ministre confirme par écrit qu'aucun décret ne sera publié. Cette clarification vaut pour la condition énergétique uniquement. Les autres conditions du dispositif, comme l'engagement de location de 9 ans ou la base amortissable de 80 %, sont déjà fixées par la loi et ne dépendent d'aucun texte d'application.

En pratique, vous pouvez donc préparer votre acquisition en vous appuyant sur les critères actuels. La fenêtre du dispositif court du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Pour le neuf, la date retenue est celle de l'acquisition, de la VEFA ou du dépôt de la demande de permis de construire. Vérifiez auprès de votre notaire que votre projet respecte les exigences énergétiques dès maintenant, sans attendre une publication qui ne viendra pas.

Questions fréquentes

Le dispositif Jeanbrun ne s'applique pas en outre-mer. Le bénéfice du dispositif Jeanbrun neuf est exclusif, pour un même logement, de celui de l'article 199 undecies C du CGI, applicable dans les départements et collectivités d'outre-mer. Vous ne cumulez donc pas les deux régimes.

Les maisons individuelles sont exclues. Seuls les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, au sens du 6° de l'article L. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, sont éligibles. Votre maison individuelle ne relève pas du dispositif, quelle que soit sa performance énergétique.

Les plafonds de ressources diffèrent selon le niveau de loyer. Pour la location intermédiaire, ce sont ceux du Pinel, définis à l'article 199 novovicies, III du CGI. Pour la sociale et la très sociale, ce sont ceux de Loc'Avantages, prévus à l'article 199 tricies. Vérifiez votre éligibilité avant de signer tout engagement.

La condition DPE dépend du régime. Dans le neuf, le texte ne fixe aucune classe de DPE. Il renvoie aux articles L. 171-1 et L. 172-1 du code de la construction et de l'habitation et à un décret. Dans l'ancien, l'étiquette doit être E, F ou G avant travaux, et D au minimum après travaux. Une erreur circule sur une classe C exigée : elle ne figure pas dans le texte.

Faut-il attendre un décret d'application ? Le texte renvoie à un décret pour la condition énergétique du neuf. Le ministre a toutefois écrit à la FPI le 20 mars 2026 qu'aucun décret n'est nécessaire. Vous pouvez donc préparer votre dossier sur la base de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026.

Le dispositif Jeanbrun s'applique-t-il en outre-mer ?

Non, le dispositif est exclusif de l'article 199 undecies C du CGI applicable en outre-mer.

Les maisons individuelles sont-elles éligibles au dispositif Jeanbrun ?

Non, seuls les bâtiments d'habitation collectifs sont éligibles, les maisons individuelles sont exclues.

Quels sont les plafonds de ressources pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

Les plafonds de ressources sont ceux du dispositif Pinel pour le niveau intermédiaire et ceux de Loc'Avantages pour le niveau social.

Le dispositif Jeanbrun exige-t-il un DPE de classe C ?

Non, le texte ne fixe aucune classe de DPE pour le neuf, il renvoie à un décret et aux articles L. 171-1 et L. 172-1 du CCH.

Faut-il attendre un décret d'application pour profiter du dispositif Jeanbrun ?

Le texte renvoie à un décret pour la condition énergétique du neuf, mais le ministre a écrit à la FPI le 20 mars 2026 qu'aucun décret n'est nécessaire.

Votre dossier mérite d'être vérifié avant la signature, car deux conditions passent inaperçues dans la plupart des présentations du dispositif. Dans l'ancien, la réhabilitation lourde s'ajoute aux travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, et ces critères sont cumulatifs. En société non soumise à l'IS, la location à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus exclut la déduction. Téléchargez la Check-list d'éligibilité Jeanbrun, une page PDF à récupérer contre votre adresse email, qui reprend ces conditions cumulatives ainsi que le lien de parenté en SCI. Vous y confronterez votre projet point par point avant de vous engager sur les 9 ans de location.

Sources

• rendement.app — page consultée le 09/08/2026
• service-public.gouv.fr
• service-public.fr
• Legifrance — legifrance.gouv.fr
• l'ANIL — anil.org